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澳门太阳赌城官网A级的信誉保障和一流的服务,是全世界最专业的娱乐平台之一,提供体育、时时彩、以及各种有趣的玩法,快加入我们吧!(3)加剧社会的贫富悬殊,成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润,加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计,1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里,而在底部的一成人口,只拿到社会总收入的1.1%。当时,月收入10万元或以上的家庭有18万户,而月收入仅5500元的家庭已达60万户,41万人口处于赤贫,比4年前上升了4成,香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象,过去只出现在拉丁美洲,而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度,那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人,发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。(3) 银行存款利率偏低和通货膨胀高企,负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来,银行利率跟随美元利率走势,节节下调,期间通货膨胀偏高,90年代初一度高达13%,因此,自1987年以来,香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例,3个月定期存款利率仅3.5厘,最优惠利率6.75厘,住宅按揭利率8.5厘,而通胀率则高企8.5%,换言之,存款人的存款每年实质亏蚀5%,贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市,买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境,而且成为保值、增值的理想投资工具。80年代初跻身地产五虎将的恒基兆业有限公司,创办于1973年11月,创办人李兆基,祖籍广东顺德,1929年出生,早年曾在其父开设于家乡的永生银号当学徒。1948年,年仅19岁的李兆基随身携带1 000元,从家乡顺德南来香港,初期在金铺做外汇黄金买卖,1958年起与郭得胜、冯景禧等合伙从事地产发展,并创办新鸿基地产。1972年新地上市后不久,“三剑侠”各奔前程,李兆基辞去总经理一职,自立门户创办恒基兆业。当时,恒基兆业约有资产5 000万元,发展地盘约20多个。职员四五十人,已有一定规模。

1979年8月,长实成功从汇丰银行手中购入和记黄埔9 000万股普通股,一举为顺利入主和黄铺平道路。和黄属英资四大洋行之一,不仅在红磡拥有庞大的船坞地皮,而且是综合性大型企业集团。1985年,长实再透过和黄收购香港电灯集团。至此,长实一举控制了四家上市公司,市值达353.9亿元,比未进行上述收购活动的1977年大幅增长59倍。这种情况正逐渐成为香港社会不稳定的一个重要因素。1997年,香港就发生多宗与房屋有关的恐吓事件。2月12日,香港立法局外发现写上打倒房屋司的可疑物品,要动用拆弹专家到场“引爆”。3月份,几家传媒机构收到匿名信,声称要下毒对付当时出任房屋司的首长及其他享有房屋津贴特权的人士。4月份九龙尖沙咀巴士总站一辆巴士内发现写有“沙林毒气”及“抗议港府高地价政策”字条的玻璃瓶。凡此种种,已是社会酝酿动荡不安的先兆。长实入主和黄后,即发挥其地产专长,着手筹划将黄埔船坞旧址发展为规模宏大的黄埔花园计划。其实,80年代初,和黄已开始与港府商讨重建黄埔船坞补地价问题,不过,当时地价高企,港府要求补地价金额高达14亿元至19亿元,双方一直无法达成协议。后来,香港前途问题浮现,楼市崩溃,谈判一度中止。1984年9月,中英双方就香港前途问题草签联合声明,投资者信心开始恢复,和黄即与港府展开谈判,同年12月达成协议,和黄补地价3.91亿元,另加道路建筑费2.1亿元。当时,港府之所以肯接受这个低价,是希望藉此刺激香港楼市复苏,港府总注册署署长纪信礼在接受和黄支票时表示:“该项斥巨资重建计划乃有益和有建设性,显示地产商对地产及香港将来充满信心。”澳门太阳赌城官网就在特区政府制订新的房屋政策的同时,一场酝酿已久的金融风暴悄然掩至,并三度冲击香港,作为香港货币金融政策的基石和核心的港元联系汇率制度经受了严峻的挑战,期间,香港银行同业隔夜拆息利率一度飙升至280厘的历史高位,处于巅峰状态的股市、地产连番暴跌,香港经济经历了战后以来最严重的衰退。

澳门太阳赌城官网1997年7月2日,泰国政府被迫宣布放弃维持了13年的主要与美元挂的一篮子货币固定联系率制度,转而实行浮动率制。7月11日以后,菲律宾、印尼、马来西亚等国亦先后屈服于国际投机势力,相继采取浮动汇率制度,导致本国货币大幅贬值。一场席卷东亚诸国的金融危机就此骤然而起。〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。踏入20世纪90年代,长实的气势更形宏大,它利用所收购公司的庞大土地储备,策划四大私人屋邨的发展计划,包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛,以及元朗天水围的嘉湖山庄,这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划,四大屋邨共占地747万方尺,可提供楼面面积2 953万方尺,其中住宅单位逾4万个,总投资超过185亿元。

与华懋齐名的另一新兴大型地产集团是从制造业起家的南丰。南丰集团的创办人陈廷骅,祖籍浙江宁波,1923年出生于一布商家庭。1950年陈廷骅移居香港,初期从事棉纱、布疋等贸易生意,1954年创办南丰纺织有限公司,在荃湾设有占地面积广阔的南丰纺织厂。1969年,陈廷骅将南丰纺织改组,于1970年4月在香港上市。当时,南丰纺织法定股本4 500万元,已发展成一纵合式企业集团。南丰纺织上市后,业务发展很快,到1979年已拥有环锭和空纺纱锭10.4万枚,月产棉纱640万磅,稳执香港纺织业牛耳。陈廷骅亦因而被誉为香港的“棉纱大王”。60年代初,郑裕彤开始看好香港地产业前景,及至1967年地产低潮期间,郑裕彤联同其好友杨志云等趁地价急跌之机大量购入地产物业。1970年5月,郑裕彤、杨志云等联手创办新世界发展有限公司,并于1972年11月23日将其在香港上市。当时,公司的法定股本为7.5亿元,实收股本6.74亿元,除拥有尖沙咀新世界中心地盘外,还拥有4幢高级商业、住宅楼宇,4间电影院及一些商铺、写字楼单位,总面积74.6万方尺,每年租金收入2 130万元。此外,还拥有6幢兴建中的商住楼宇,规模已不小。中东石油危机过后,香港经济经过短暂的调整,于1976年全面复兴,该年香港本地生产总值增幅高达17.1%。这主要因为香港经济具有高度的弹性和灵活性,能迅速因应国际市场的转变而作出调整。况且,香港的制造业属轻纺工业,对能源需求较小,故能很快度过能源危机,比世界其他地区更快复苏。澳门太阳赌城官网由于看好香港地产业长远前景,新地往往能在形势不利时期,以“人弃我取”的投资策略,紧扣地产市道循环,将每次危机视作趁低吸纳土地的良机,结果在地产高潮中赚取厚利。1982年至1984年间,香港地产崩溃,新地拥有的地产物业价格亦大幅下挫三四成,然而,新地在此期间仍大量吸纳廉价土地,到1984年6月,新地的土地储备达到1 140万方尺楼面,估计每方尺楼面地价低于200元。〔9〕1985年,地产业复苏,新地即动用10亿元购入8幅可建285万方尺楼面面积土地。新地抱着“货如轮转”宗旨,不计较个别地盘的成败得失,致力于资产负债平衡,在维持庞大土地储备的同时,又保持大量现金,因而往往处于进可攻、退可守的主动位置。

早期,恒基的物业发展主要是收购旧楼重建,故主要集中在港九市区。不过,随着时间的推移,市区内可供发展或重建的地盘已买少见少,恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象,于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书,以保证日后在新界有足够的土地可供发展。1981年,李兆基就明确表示:“我们虽然是以地产发展为主的公司,但是眼看到的是,港九市区可供发展或重建的地盘所余无几,相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮,而政府官地则价格奇昂,数量也有限,届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地,倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函,确保日后在新界有足够的土地可供发展。” 〔15〕李兆基这种高瞻远瞩的战略眼光,可说是恒基兆业成功的重要因素。早期,恒基的物业发展主要是收购旧楼重建,故主要集中在港九市区。不过,随着时间的推移,市区内可供发展或重建的地盘已买少见少,恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象,于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书,以保证日后在新界有足够的土地可供发展。1981年,李兆基就明确表示:“我们虽然是以地产发展为主的公司,但是眼看到的是,港九市区可供发展或重建的地盘所余无几,相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮,而政府官地则价格奇昂,数量也有限,届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地,倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函,确保日后在新界有足够的土地可供发展。” 〔15〕李兆基这种高瞻远瞩的战略眼光,可说是恒基兆业成功的重要因素。80年代中后期以来,会德丰系在地产业的重点,是透过改建或重建九仓旗下原有物业,用尽地积比率,扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂,早在70年代已列入发展计划,不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇,由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。1979年吴光正随包玉刚加入九仓董事局,被委派接手电车厂址的重建发展,吴发现该厂址位于铜锣湾极具发展潜力地区,要求公司重新检讨。1980年及1985年,包玉刚先后收购九仓、会德丰,该项计划便一再押后。鹰君崛起的关键,是70年代中期以后积极发展市场急需的工业楼宇。1975年,鹰君看准时机,将自身资金约1 500万元及向银行举债大量购入工业用地,1976年后香港经济复苏,对工厂的需求大增,鹰君把握良机全力推出厂厦楼花,仅1977年就售出工业楼宇280万方尺,价值4亿元。1978年,大量内地移民涌入香港,对住宅楼宇需求增加,鹰君适值大量资金回笼,正好用作购买住宅用地。该年,鹰君购入地盘多达11个,其中包括机场附近一幅兴建酒店用地及尖东富豪酒店地段,后来地价、楼价急升,鹰君的资产大增。

豪宅楼价的飙升亦带动了整体物业市场。1997年初,新鸿基地产推出将军澳东港城首批304个住宅单位,在3日内竟获27 132个登记,打破新楼盘登记有史以来的最高纪录,超额登记88.2倍,冻结市场资金94.96亿元。在写字楼方面,1996年11月,地产商希慎兴业以36.4亿元向华人置业购入中区优质写字楼娱乐行,创下每方尺楼价17 000元的纪录。1997年中,位于金钟的远东金融中心楼价每方尺升至17 500元,比1996年同期大幅上升6成以上。在楼市交投畅旺的气氛下,部分发展商乘势以低价推出豪宅新楼盘,包括火炭的骏景园、元朗加州豪园系列、将军澳新都城、北角港运城、荃湾愉景新城、京士柏帝庭园、屯门恒丰园、怡峰园以及大埔御峰苑等,结果市民蜂拥认购,发展商乘势加推及加价,仍无碍认购热潮,炒风再度转盛。其中,京士柏帝庭园一个排队轮购的筹价高达130多万元。据统计,1996年,豪宅售价的平均升幅达30%至40%,其中,港岛半山一些热门豪宅升幅甚至超过50%。在豪宅的带动下,各类楼宇售价均告上升,中小型住宅楼宇升幅约20至25%,甲级写字楼约20%,商铺约10%,而工业楼宇则持续处于消化、调整阶段。然而,70年代初,香港航运进入货柜化时代,在葵涌货柜码头相继建成使用后,九仓原有功能式微。1971年,蓝烟囱货仓停业,其地段售给新兴地产发展商郑裕彤旗下的新世界发展,郑氏在原址上建起雄踞尖东的新世界中心和著名的丽晶酒店。而黄埔船坞和太古船坞合并后迁往青衣,发展商在其原来的两幅庞大地皮上,建筑起两座现代化大型私人屋邨——黄埔花园和太古城。面对九龙半岛的深刻变化,九仓认识到尖沙咀这一黄金地段用作货仓实在浪费,又受到早期地产发展成功的鼓舞,遂订下大规模的重建计划。当时,九仓有感于中环商业区尽管繁盛、商厦林立,但一到黄昏下班后便变成行人疏落的街区,直到近年出现较有规模的商场后才有所改善,因而构想兴建一个包含住宅、商场、写字楼、酒店和康乐中心的小城邦。这就是后来矗立在尖沙咀海旁的“海港城”。

地产危机中,首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。1981年,恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。可惜的是,这时香港地产已处于巅峰。1982年9月,撒切尔夫人访问北京,拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕,香港地产市道借势急跌,恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。当时,恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中,中区美利道地段的红棉大厦已接近完工,正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺,总楼面面积104.3万方尺,根据港府要求,需补地价18.2亿元,且限期在28日内完成。20世纪70年代末80年代初,英资的和记黄埔、九龙仓先后被李嘉诚、包玉刚收购,置地成为新兴华商觊觎的目标。面对收购威胁,置地大股东怡和的主席纽壁坚采取了“连环船”方式,即透过怡和与置地互持对方四成股权的策略去保卫置地。然而,在随后掩至的地产崩溃中,置地亏损严重,负债累累,并且累及怡和,令整个集团处于危城困守之中。澳门太阳赌城官网〔10〕 乌兰木伦主编:《迈向21世纪的香港经济》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第358页。

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